Eigenheim-Erweiterung

Wie finanziere ich einen Dachausbau?

Jeder Dachausbau hat auch wirtschaftliche Aspekte. Auf der Haben-Seite stehen der beträchtliche Wertzuwachs des Hauses und die gewonnenen Quadratmeter. Die Kosten wiederum sind unvermeidliche Soll-Faktoren. Wie bei jeder Investition bedarf es auch bei der Dachsanierung eines sauber durchgerechneten, effizienten und tragfähigen Finanzierungskonzepts, das Überraschungen von Anfang bis Abschluss ausschließt – so saniert es sich einfach entspannter. Wir haben die verschiedenen Varianten verglichen und auch Informationen zur Kostenkontrolle zusammengestellt.

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Unkompliziert und gängig: Der Ratenkredit

Am leichtesten zu bekommen und unkompliziert abzuwickeln ist ein Ratenkredit. Diesen gibt es als zweckgebundenes Sanierungs- oder als normales, also nicht an die Sanierung gekoppeltes Darlehen. Ein Sanierungsdarlehen ist für Eigentümer vorteilhafter: Da der Verwendungszweck feststeht und eine Immobilie vorhanden ist, sind auch die Konditionen günstig. Die möglichen Finanzierungssummen bewegen sich zwischen 5.000 und 50.000 Euro. Eine kostenpflichtige Grundbucheintragung wie bei der Hypothek ist nicht erforderlich.

Tipp: Die Banken verwenden für immobilienbezogene Ratenkredite unterschiedliche Produktnamen. Das gleiche Kreditmodell kann also als „Sanierungs-“ „Modernisierungs-“ oder „Renovierungs-Kredit“ verpackt sein.

Schonung fürs Eigenkapital: Öffentliche Fördermittel

Durch Inanspruchnahme von Fördergeldern lässt sich der Eigenkapitalaufwand beim Dachausbau von vornherein reduzieren. Am häufigsten werden Mittel der bundeseigenen KfW-Bank nachgefragt. Zu deren Erlangung gibt es eine Grundbedingung, die aber bei jeder Dachsanierung auch im Interesse des Hausbesitzers liegen dürfte: Der Dachausbau muss eine energetische Verbesserung vorsehen und entsprechende Maßnahmen beinhalten (beispielsweise eine Dämmung oder energiesparende Dachfenster). KfW-Förderungen werden entweder als Kredite oder als Zuschuss vergeben. Ein KfW-Kredit deckt zwar nur einen Teil der Sanierungskosten ab, der Zinssatz ist aber wesentlich niedriger als der marktübliche.

Der Umbau bestehender Gebäude wird zudem durch verschiedene staatliche Zuschüsse gefördert, auch regionale oder kommunale. Abhängig vom Wohnort können 5 bis 10 % der Gesamtkosten übernommen werden. Die einzelnen Bundesländer unterstützen Bauherren außerdem z.B. durch zinsgünstige Darlehen, Bürgschaften oder Aufwendungszuschüsse. Wird ein denkmalgeschütztes Objekt umgebaut, sind besondere steuerliche Vergünstigungen möglich. Informationen zu den Vorschriften und Bedingungen erhält man bei Wohnungsämtern, Landratsämtern oder Kreditinstituten.

Spar-Helfer: Das Finanzamt

Von der Finanzverwaltung erhalten Sie zwar kein zusätzliches Geld, aber Steuernachlässe, mit denen Sie rechnen können. Wenn Sie ein Unternehmen mit Arbeiten im Zusammenhang mit dem Dachausbau beauftragt und nachweislich bezahlt haben, können Sie 20% der Kosten als „Haushaltsnahe Handwerkskosten“ über die Steuererklärung geltend machen.

Klassiker für Größeres: Das Hypothekendarlehen

Dieses Modell ist der Klassiker in der Baufinanzierung, also auch beim Neubau. Dabei wird das Haus samt Grundstück beliehen, zur Absicherung erfolgt ein entsprechender Eintrag im Grundbuch. Es eignet sich aufgrund des hohen Aufwands nur dann, wenn größere Investitionen nötig sind.

In der Regel gewähren Banken diesen Kredit als Annuitätendarlehen, das über eine bestimmte Laufzeit in gleichbleibenden jährlichen Raten aus Zins- und Tilgungsanteil zurückgezahlt wird. Vereinbaren Sie hier auf jeden Fall Sondertilgungsrechte – so bleiben Sie flexibel und können die Gesamtkosten des Kredits auch senken, wenn die Liquidität es ermöglicht.

Es lohnt sich außerdem, die Konditionen verschiedener Kreditinstitute sorgfältig zu vergleichen: Schon eine Stelle hinter dem Komma kann einen stattlichen Betrag ausmachen, den Sie sich sparen können.

Braucht Zeit: Der Bausparvertrag

Der Bausparvertrag ist eine Vorsorgelösung. Sie sparen über einen festgelegten Zeitraum einen Teil der Bausparsumme an, die verzinst wird. Nach Ablauf der Ansparphase erhalten Sie den entsprechenden Betrag und können einen sehr zinsgünstigen Kredit in Anspruch nehmen. Zwar sind die Ansparzinsen aktuell niedrig, das aber gleichen die Zinsvorteile der nachfolgenden Baufinanzierung aus.

Zudem sind Sondertilgungen bei den meisten Bausparverträgen problemlos möglich. Viele Arbeitgeber bieten zu einem bestehenden Bausparvertrag auch vermögenswirksame Leistungen an. Allerdings – bis ein Bausparvertrag zuteilungsreif ist, dauert es Jahre. Für kurz- oder mittelfristig vorgesehene Dachsanierungen eignet sich ein Bausparvertrag demzufolge nicht.

Wenig attraktiv: Die Lebensversicherung

Anders als beim Hypothekendarlehen wird der Kredit auf Basis einer Lebensversicherung erst am Ende und auf einmal getilgt. Das heißt: Sie zahlen während der gesamten Laufzeit Zinsen auf den vollen Kreditbetrag und die Beiträge für die Lebensversicherung. Dieses Modell rechnet sich als Tilgungsbaustein nur, wenn die Lebensversicherung abzüglich aller Kosten mehr Rendite bringt als Zinsen für das Darlehen anfallen. Da früher bestehende steuerliche Vorteile mehr und mehr gestrichen wurden, ist diese Variante heute allenfalls noch für Kapitalanleger interessant.

Kostenfallen vermeiden

Ehe die Finanzierung ausgearbeitet wird, sollten die zu erwartenden Kosten präzise und gesamthaft ermittelt werden. Die Honorarordnung sieht für die einzelnen Etappen einer Baumaßnahme insgesamt vier Arten der Kostenermittlung durch den Planer vor, die sich Schritt für Schritt den tatsächlichen Kosten annähern. Zu Beginn der Planung berechnet der Architekt die zu erwartenden Kosten aufgrund einer Schätzung, die bei Neubauten auf der Basis der Kosten pro Kubikmeter umbauten Raumes erstellt wird.

Architekten-Tipp zur Kostenplanung:

Bei einem Dachausbau sollten Sie auf einer differenzierteren Methode bestehen: Eine solche Kostenschätzung sollte zum einen auf der Grundlage einer gründlichen Bestandsaufnahme sowie zum anderen dem Vorentwurf beruhen – und sich in der Aufschlüsselung der einzelnen Kostengruppen nach der DIN 276 (Kosten im Hochbau) richten.

Lassen Sie sich genau erklären, was in dieser Schätzung alles enthalten ist. Fragen Sie, was an zusätzlichen Kosten auf Sie zukommt, um eine Gesamtrechnung aufstellen zu können. Wenn feststeht, wie teuer der Ausbau wird, kann die Finanzierung geplant werden – hier gibt es eine Reihe von Möglichkeiten, die auch kombiniert werden können.

Bildquelle: Braas

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